FICHE PRATIQUE : LOYERS COMMERCIAUX ET COVID-19
Publié le :
11/05/2020
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2020
L’heure est grave et la situation anxiogène pour tous.
Au-delà de la santé et de la sécurité, la fermeture des commerces non essentiels y ajoute, légitimement, une angoisse économique.
Et pour cause, cette mesure drastique et celles à venir vont affecter gravement et durablement l’activité de tous ceux qui en subissent et en subiront les effets, en particulier les preneurs et bailleurs commerciaux.
Effectivement, outre les commerces qui vont être affectés sur le plan financier par cette mesure de fermeture, même avec la procédure de chômage partiel annoncée par le gouvernement, les bailleurs ne seront pas exemptés par le caractère économiquement préjudiciable de la situation sanitaire.
Et pour cause, le preneur n’est pas le seul à avoir des obligations, le bailleur en assume également.
Il est en particulier tenu, en vertu de l’article 1719 du Code civil :
« 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; »
Incontestablement, la fermeture obligatoire des établissements provoque un manquement à l’obligation de jouissance paisible par le bailleur, puisque les commerces sont dans l’impossibilité d’utiliser le local pour pratiquer l’activité stipulée au bail, sauf exception, bien sûr, des commerces essentiels pouvant rester ouverts.
Dans ces conditions, le preneur apparaît en droit, sous réserve de l’appréciation des tribunaux, de se prévaloir de l’exception d’inexécution, prévue par l’article 1219 du code civil, c’est-à-dire qu’il peut suspendre le paiement du loyer compte tenu de la suspension de son droit d’utiliser les locaux pour son activité commerciale.
Cette conséquence pourrait, de manière légitime, être perçue comme injuste par le bailleur dès lors que la décision de fermeture ne relève pas de lui mais du seul gouvernement, et de l’évolution de l’épidémie, ce qui est qualifié par certain de cas de force majeure.
Et c’est exact, la situation actuelle et, notamment les mesures de contrainte prises sont constitutives d’un cas de force majeure, qui apparaît lorsqu’ « un événement échappant au contrôle du [bailleur], qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation » d’assurer la jouissance paisible du locataire.
Cette force majeure, qui empêche l’exécution conforme du contrat, n’autorise le bailleur, si l’empêchement qu’elle provoque n’est que temporaire, ce qui devrait être le cas de la situation sanitaire française, qu’à suspendre son obligation sans risquer d’engager sa responsabilité et d’être condamné à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de l’évènement en cause.
En l’occurrence, et c’est bien logique, le bailleur n’aura pas à indemniser le préjudice économique subi par son locataire du fait d’une décision de l’exécutif, appelé classiquement, le fait du prince.
En revanche, ne pouvant plus lui-même exécuter une obligation aussi essentielle pour son preneur, il ne peut s’attendre à ce que ce dernier soit, lui, dans l’obligation de payer le loyer.
Il est toutefois précisé que la suspension des loyers ne devra concerner que la période durant laquelle les mesures de fermeture du gouvernement auront été en application.
Avant celles-ci, et dès qu’elles seront levées, le loyer redeviendra exigible, quand bien même la situation économique ne serait pas immédiatement favorable au locataire.
Dans cette dernière hypothèse, si malgré la suspension du loyer et le chômage partiel, le cas échéant, mis en œuvre durant la période de fermeture, le locataire n’est pas en mesure d’honorer ses loyers, il pourra se placer sous la protection du tribunal de commerce et bénéficier des effets utiles des procédures collectives.
L’ensemble du cabinet Acte DixHuit, qui vous assure de son entier soutien, reste entièrement disponible pour vous accompagner dans cette épreuve et ses suites.
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